Offene Fonds: Branche hat Krise rasch überwunden

Die Lage der offenen Immobilienfonds hat sich deutlich entspannt. „Es gibt einen breiten Erholungseffekt in der deutschen Wirtschaft, der auch den offenen Immobilienfonds geholfen hat“, sagt Wolfgang Kubatzki von Feri Rating & Research. Frank Bock vom BVI Bundesverband Investment und Asset Management stellt fest, dass es „seit Oktober bereits wieder per Saldo Zuflüsse zu den offenen Immobilienfonds gibt, es werden also mehr Anteile gekauft als zurückgegeben“.
Allerdings haben die offenen Immobilienfonds in diesem Jahr rd. 8 Mrd. Euro an Anlegerkapital eingebüßt. „Nachdem im Frühjahr drei Fonds vorübergehend eingefroren wurden und mehr als eine halbe Million Sparer nicht an ihre Einlagen im Gesamtwert von mehr als 9,2 Mrd. Euro kamen, war der Nimbus der Produkte als krisensichere ‚Witwen- und Waisenpapiere‘ entzaubert“, stellt die „Financial Times Deutschland“ fest.
Dass die Branche im Herbst wieder Mittelzuflüsse verzeichnete, wird vor allem auf große Paketverkäufe der DB Real Estate, Deka, Difa und CGI und die in der Folge gestiegenen Renditen zurückgeführt: 
Die Difa trennte sich für 1,5 Mrd. Euro von 19 Inlands- und drei Auslandsobjekten.
Die Deka Immobilien Investment schnürte ein Verkaufspaket im Wert von ca. 1,1 Mrd. Euro („Herkules“, Erwerber: Oaktree) und konnte Presseberichten zufolge jetzt weitere 14 Immobilien aus dem „Hannibal“-Paket für ca. 500 Mio. Euro an Alliance Capital Partners veräußern.
Der Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank, der vor einem Jahr vorübergehend geschlossen wurde, verkaufte fast alle deutschen Immobilien: 61 Bürogebäude gingen für 2,1 Mrd. Euro gingen an Eurocastle.
Der von der Commerzbank vertriebene Fonds Hausinvest Europa veräußerte ein ganzes Paket mit 29 Immobilien für 526 Mio. Euro an den Morgan Stanley Real Estate Fund.
Der Grundbesitz-Invest bescherte seinen Anlegern einen Gewinn von rd. 200 Mio. Euro. Auch die Difa erzielte für ihre 21 verkauften Objekte einen Verkaufspreis, der um durchschnittlich 3,8 % über den zuletzt festgestellten Sachverständigenwerten der Immobilien lag. Studien bestätigen, dass deutsche Gutachter den Wert von Gebäuden eher zu niedrig als zu hoch einschätzen. Da Finanzinvestoren in Bieterverfahren Preise deutlich über den zuletzt ermittelten Verkehrswerten zahlten, stieg die Durchschnittsrendite der Fonds auf 4,4 %; international anlegende Fonds erreichen noch weit höhere Werte. 
Gleichzeitig können die Fonds jetzt wieder investieren, um ihren Bestand zu verjüngen. CGI-Manager Frank Pörschke z.B. plant weltweit Immobilienkäufe im Volumen von über 2 Mrd. Euro;  knapp 300 Mio. Euro seien bereits in Shoppingcenter in Tokio und Malmö investiert worden.
Erholung nur von kurzer Dauer?
Fondsanalyst Stefan Loipfinger zufolge bieten die Verkaufsgewinne nur eine einmalige Performanceaufwertung. Doch da die Fonds auch zahlreiche deutsche Immobilien mit hohen Leerstandsraten verkauften – bei den von der CGI veräußerten Objekten lagen sie bspw. bei 34 % – , gewährleiste die jetzt höhere Vermietungsquote „zunächst deutlich bessere Einnahmen als in der Vergangenheit“. Loipfinger rechnet mit steigenden Renditen in den nächsten Monaten. Auch Feri-Experte Kubatzki sieht gute Perspektiven für Büro- und Einzelhandelsimmobilien, jedoch will er nicht ausschließen, dass sich eine Krise wiederholen könnte: „Es bleibt das Problem, dass alle jederzeit aus den Fonds aussteigen können, sich aber Immobilien nicht so schnell veräußern lassen.“
Weniger positiv werten Experten auch, dass die Fonds nach einer BVI-Umfrage durch die Paketverkäufe jetzt zu 68,5 % (30.9.) im Bürosegment investiert sind (2005: 67,1%).  Die FTD weist auf Untersuchungen hin, nach denen der Bedarf an Büroflächen durch Effizienzsteigerungen kräftig fallen wird. So habe Corenet Global (CNG) für die USA und Großbritannien einen durchschnittlichen Flächenbedarf pro Mitarbeiter von nur noch 10 bis 12 m² ermittelt, in  Kontinentaleuropa seien es dagegen 23 und in Deutschland bis zu 30 m². Zudem wollten nach einer Umfrage von LB Immo Invest deutsche Pensionskassen und Versicherungen bis 2009 die Quote der Büroobjekte in ihren Portfolios von derzeit durchschnittlich 55 % auf 46 % reduzieren.
Immobilien oftmals „nicht optimal gemanagt“
Ausländer sehen die Aussichten für den deutschen Büromarkt generell optimistischer. „Wir glauben, dass wir zu einem günstigen Zeitpunkt gekauft haben und dass wir den Leerstand abarbeiten können“, sagt Hermann Dambach, Deutschlandchef von Oaktree, der der Deka Gebäude aus dem Deka-ImmobilienFonds abgenommen hat, die zu 25 % leerstanden. Auch Stephan Rind, Vorstand der Colonia Real Estate AG, die bei dem Deal als Co-Investor auftrat, schrecken die hohen Leerstände nicht. „Oftmals wurden die Objekte nicht optimal gemanagt“, erklärte Rind auf Nachfrage von Thomas Daily. Hinsichtlich der Vermarktungschancen zeigte sich der Manager recht zuversichtlich. „Unsere Mitarbeiter sind gewohnt, als aktive Eigentümervertreter angelsächsisch zu denken“, sagt Christoph Wittkop, Chef der jetzt mit der Verwaltung der Objekte beauftragten Colonia-Tochter Resolution. Mit dem Vermietungsstand erhöhten sich die Gebühren für sein Unternehmen; bei Weiterverkauf winke eine erfolgsorientierte Exit-Fee.